전세금을 돌려받지 못할 때, 국토부 인정 전세사기 피해자가 아닌 경우의 대처 방법

전세금을 돌려받지 못하는 상황은 많은 임차인에게 큰 스트레스와 경제적 부담을 안겨줍니다. 국토부에서 인정하는 전세사기 피해자가 아니라면 더욱 난감할 수 있습니다. 저의 경우가 이러했습니다. 임대인은 돌려줄 전세금이 없다면서 계속해서 본인의 사정만 이야기하고, 임차권등기 진행 후 이사를 나온 상황에서도 전세 대출금의 이자를 상환해야 하는 상황이었습니다. 

이번 포스팅에서는 국토부 인정 전세사기 피해자 기준에 부합하지 않는 경우, 전세금을 돌려받기 위해 임대인에게 접근하는 방법에 대해 알아보겠습니다.

 

1. 상황 파악 및 초기 대응

먼저, 임대인이 전세금을 돌려주지 않는 상황에서의 초기 대응 방법을 알아봅시다.

 

- 계약서 확인 : 전세 계약서의 조항을 꼼꼼히 확인하여 임대인의 의무와 임차인의 권리를 명확히 이해합니다.

- 소통 기록 : 임대인과의 모든 소통 내용을 기록으로 남깁니다. 이메일, 문자 메시지, 녹음 등 모든 방식이 포함됩니다. 저는 당시 아이폰을 사용하고 있었고 녹음 기능이 지원되지 않았기에 전세금과 관련된 내용은 최대한 문자 메시지를 통해 주고받아 임차권 등기 신청 시 증거자료로 활용했습니다.

 

2. 임대인과의 협상

임대인과의 원만한 협상을 통해 문제를 해결하는 것이 가장 이상적입니다. 다음은 협상 시 유용한 팁입니다.

 

- 차분한 접근 : 감정적으로 대응하기보다 차분하게 상황을 설명하고 해결책을 제시합니다. 내가 내 돈을 돌려받는 것인데 불합리한 상황에서 화도 내지 못하고 차분하게 접근해야 한다는 사실을 납득하기 힘드실 겁니다. 하지만 이 상황에 대한 스트레스만으로도 힘든 때에 감정적인 스트레스까지 더할 필요는 없으니 최대한 감정적 대응을 자제하시길 추천합니다.

 

- 상환 계획 제안 : 임대인이 당장 전세금을 반환할 수 없는 경우, 현실적인 상환 계획을 제안해볼 수 있습니다. 예를 들어, 일정 금액을 분할하여 매월 상환하는 방안 등을 제시할 수 있습니다. 저의 경우에는 임대인에게 전세대출 보증금 반환을 목적으로 한 대출이라도 알아봐달라고 했으나 임대인의 소득이 없었던 상황이었습니다. 규칙적인 소득이 있는 경우 해당 방법도 있으니 제안해보셨으면 합니다.

 

- 문서화: 협상 내용을 문서로 작성하고, 양측이 서명하여 법적 효력을 갖도록 합니다. 원만한 합의가 이루어졌다면 이렇게 진행했겠지만 저의 임대인은 상식이 많이 부족한 사람이었기에 이런 정상적인 방법은 진행할 수 없었습니다. 이 글을 보고 계시는 분들은 돈은 없지만 말이 통하는 상식 있는 임대인을 만나셨길 바랍니다.

 

3. 법적 대응

협상이 실패할 경우, 법적 절차를 통해 전세금을 돌려받는 방법을 고려해야 합니다

 

- 내용증명 발송 : 임대인에게 전세금 반환을 요청하는 내용증명을 발송합니다. 이는 법적 절차의 시작을 알리는 공식적인 문서입니다. 저는 임차권등기를 직접 등록하고, 대한민국 전자 법원 홈페이지를 통해 지급명령 결정문도 받아냈습니다. 비용을 들이면 좀 더 간단하게 일을 진행할 수 있지만 전세금을 돌려받지 못하고 대출 이자만 내는 상황에서 한 푼이라도 절약하고 싶었기에 모두 직접 진행했습니다.

 

- 주택도시보증공사(HUG) 보증금 반환 청구 : HUG 전세금 반환보증에 가입되어 있다면, 이를 통해 보증금을 반환받을 수 있습니다. 저는 해당 반환보증에 가입되어 있지 않았기 때문에 진행하지 못했습니다.

 

- 소송 제기 : 민사 소송을 통해 전세금 반환을 요구할 수 있습니다. 소송을 진행하기 전, 변호사와 상담하여 절차와 비용을 확인합니다. 아래에도 기재하겠지만 전세사기가 전국적인 문제가 되고 있기에 법률 상담 서비스는 무료로 진행되는 경우가 많습니다. 민사 소송에서 다른 변호사분과 소송을 하더라도 초기 비용 절감을 위해 무료 법률 상담을 이용하는 것도 추천드립니다.

 

4. 전세금 반환 보장 제도 활용

다양한 정부 지원 제도와 보장 제도를 활용하는 것도 좋은 방법입니다.

 

- 지방자치단체 지원 : 일부 지방자치단체에서는 전세금 반환 관련 지원 프로그램을 운영하고 있으므로, 거주 지역의 지원 프로그램을 확인합니다. 파주시는 없었습니다.

 

- 법률 상담 : 무료 법률 상담 서비스를 통해 전문가의 조언을 구할 수 있습니다. 대한법률구조공단이나 지역 법률 상담 센터 등을 이용해 보세요. 저는 소송까지 가지 않았지만 지급명령 결정문을 임대인에게 송달한 후 매월 지연이자를 받다가 1년 7개월이 지나 전세금을 돌려받았습니다. 

 

5. 사후 대처 및 예방

전세금을 돌려받은 후에도 사후 대처와 예방이 중요합니다.

 

- 임대차 계약 주의 : 다음 전세 계약 시에는 임대인의 신용 상태와 보증 보험 가입 여부를 철저히 확인합니다. 저같은 경우는 일반 은행 전세대출이 가능하다기에 문제가 없는 집이라고 판단하고 해당 집에 대출이 있는 집이었음에도 계약을 했습니다. 다음부터는 절대 이런 실수를 하지 않으려고 다짐했습니다. 

 

- 계약서 보완 : 계약서에 임대인의 전세금 반환 의무와 관련된 조항을 명확히 기재하고, 필요 시 법률 전문가의 도움을 받아 작성합니다.

 

- 정기적인 점검 : 임대 기간 중에도 등기부등본 열람 등 임대인의 재정 상태를 주기적으로 점검하여 위험 요소를 미리 파악합니다.

 

결론

전세금을 돌려받지 못하는 상황은 매우 곤란하지만, 체계적인 접근과 다양한 법적 절차를 통해 해결할 수 있습니다. 저는 지급명령결정문을 통해 지연이자 12%를 받았기에 매월 전세대출 이자를 감당할 수 있었지만 지연이자의 지불 의사조차 없는 임대인이라면 하루빨리 소송을 진행하시는걸 추천드립니다.

 

부디 이 글을 보시는 여러분들께서 임대인과의 협상, 법적 대응, 정부 지원 제도 활용 등을 통해 전세금을 안전하게 돌려받으시길 바랍니다.